Limitaciones a la venta en herencias
En más ocasiones de las que nos imaginamos, ocurren circunstancias que impiden realizar una transacción de compraventa y nos enteramos de ello en el último momento, con el correspondiente disgusto para ambas partes, sin contar los gastos que se hayan producido.
El tema que vamos a tratar en esta entrada es la limitación a la compraventa en determinados casos de herencias y cómo se puede solventar esta situación. Un buen agente inmobiliario evitará que te lleves un disgusto por falta de conocimiento de la Ley Hipotecaria, entre otras.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria dice lo siguiente:
”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
¿Qué quiere decir este artículo en palabras llanas? Vamos a explicarlo de la manera más sencilla y clara posible:
Muchos inmuebles son adquiridos mediante herencia de familiares que no son nuestro cónyuge, padres o nuestros hijos, lo que legalmente se denominan herederos forzosos, es decir, en ocasiones las herencias proceden de hermanos, amigos, tíos, primos, etc. lo que conlleva una limitación temporal a la hora de realizar la venta de estos inmuebles. Mucha gente me comenta: "Si tengo el testamento de mi familiar y me lo deja todo a mí, además, acepté la herencia, pagué los impuestos y se ha llevado al Registro de la Propiedad y está a mi nombre, ¿Qué problema hay?" A continuación voy a explicaros qué es lo que ocurre.
Esta limitación temporal de dos años, desde la fecha de la muerte del causante, se produce porque es el tiempo que tiene un heredero forzoso para reclamar su herencia. Pudiera darse el caso de que un cónyuge o un hijo, del que nunca nadie tuvo conocimiento, apareciera de repente y pudiera reclamar lo que legalmente le corresponde, con los problemas que acarrearía si se hubiese transmitido el bien.
Los problemas que nos vamos a encontrar en estos supuestos son dos:
El primero de ellos es que ninguna entidad de crédito haría una hipoteca sobre un bien sujeto a esta limitación por el riesgo que supone ya que, independientemente de que se haya transmitido el bien a un tercero de buena fe, la inscripción registral del inmueble, que es lo que da fe ante terceros de la titularidad de éste, no será efectiva hasta transcurridos dos años de la muerte del causante, es decir, que el posible heredero forzoso tiene derecho a heredar ese bien. El problema no es pequeño, no.
El segundo es que, obviamente, el comprador no se va a fiar y mucho menos va a realizar un importante desembolso económico en un inmueble que pudiera ser reclamado por otra persona y luego ponte tú a pleitear...
Pero... ¿Qué ocurre si tenemos la imperiosa necesidad de vender un inmueble que está sujeto a esta limitación? ¿Se puede o no? La respuesta es sí, se puede, pero es más complicado que en otros casos.
La solución más sencilla sería realizar un alquiler con opción a compra que se produciría cuando el bien no estuviera sujeto al famoso artículo 28 de la LH. Otra opción es incluir en la escritura de compraventa una cláusula resolutiva en caso de que apareciera un heredero con derecho sobre esa propiedad. En determinados casos, los banco conceden financiación con la condición de que el dinero que reciba el vendedor sea pignorado hasta que el bien quede, por así decirlo, 100% libre.
¿Cómo saber si una propiedad está sujeta a este artículo? La respuesta es solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ella suele venir recogida esa limitación pero, ojo, no siempre viene.
Desde 2x2 Remax Jumbo estaremos encantados de resolver vuestras dudas y espero que os haya podido ayudar a entender este artículo y, como siempre, os aconsejo que os pongáis en manos de un buen agente inmobiliario para que os informe bien de todos los procesos y no os llevéis disgustos de última hora.
Augusto Teruel
Consultor inmobiliario en Remax Jumbo
+34 646 479 503
augusto.teruel@remax.es
http://2x2remax.wix.com/2x2remax
ventapisoschamberi@blogspot.com
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El tema que vamos a tratar en esta entrada es la limitación a la compraventa en determinados casos de herencias y cómo se puede solventar esta situación. Un buen agente inmobiliario evitará que te lleves un disgusto por falta de conocimiento de la Ley Hipotecaria, entre otras.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria dice lo siguiente:
”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
¿Qué quiere decir este artículo en palabras llanas? Vamos a explicarlo de la manera más sencilla y clara posible:
Muchos inmuebles son adquiridos mediante herencia de familiares que no son nuestro cónyuge, padres o nuestros hijos, lo que legalmente se denominan herederos forzosos, es decir, en ocasiones las herencias proceden de hermanos, amigos, tíos, primos, etc. lo que conlleva una limitación temporal a la hora de realizar la venta de estos inmuebles. Mucha gente me comenta: "Si tengo el testamento de mi familiar y me lo deja todo a mí, además, acepté la herencia, pagué los impuestos y se ha llevado al Registro de la Propiedad y está a mi nombre, ¿Qué problema hay?" A continuación voy a explicaros qué es lo que ocurre.
Esta limitación temporal de dos años, desde la fecha de la muerte del causante, se produce porque es el tiempo que tiene un heredero forzoso para reclamar su herencia. Pudiera darse el caso de que un cónyuge o un hijo, del que nunca nadie tuvo conocimiento, apareciera de repente y pudiera reclamar lo que legalmente le corresponde, con los problemas que acarrearía si se hubiese transmitido el bien.
Los problemas que nos vamos a encontrar en estos supuestos son dos:
El primero de ellos es que ninguna entidad de crédito haría una hipoteca sobre un bien sujeto a esta limitación por el riesgo que supone ya que, independientemente de que se haya transmitido el bien a un tercero de buena fe, la inscripción registral del inmueble, que es lo que da fe ante terceros de la titularidad de éste, no será efectiva hasta transcurridos dos años de la muerte del causante, es decir, que el posible heredero forzoso tiene derecho a heredar ese bien. El problema no es pequeño, no.
El segundo es que, obviamente, el comprador no se va a fiar y mucho menos va a realizar un importante desembolso económico en un inmueble que pudiera ser reclamado por otra persona y luego ponte tú a pleitear...
Pero... ¿Qué ocurre si tenemos la imperiosa necesidad de vender un inmueble que está sujeto a esta limitación? ¿Se puede o no? La respuesta es sí, se puede, pero es más complicado que en otros casos.
La solución más sencilla sería realizar un alquiler con opción a compra que se produciría cuando el bien no estuviera sujeto al famoso artículo 28 de la LH. Otra opción es incluir en la escritura de compraventa una cláusula resolutiva en caso de que apareciera un heredero con derecho sobre esa propiedad. En determinados casos, los banco conceden financiación con la condición de que el dinero que reciba el vendedor sea pignorado hasta que el bien quede, por así decirlo, 100% libre.
¿Cómo saber si una propiedad está sujeta a este artículo? La respuesta es solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ella suele venir recogida esa limitación pero, ojo, no siempre viene.
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El tema de herencias es complicado.. pero vemos como vosotros estáis al tanto.. buena info.
ResponderEliminarGracias
Gracias por tu comentario. Es frecuente encontrarnos con este tipo de problemas y es una de las muchas razones para que los vendedores cuenten con un profesional inmobiliario.
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